יש מוצרים שאין לנו עמדת משא ומתן ומיקוח, למשל, מחירי המוצרים בסופרמרקט או במשביר לצרכן - אין שום מיקוח, רוצה - קונה, לא רוצה - לא קונה. יש שורה שלמה של מוצרים ושירותים בשוק חופשי שבו יש משא ומתן ומיקוח החל משירותים מקצועיים (כגון: עורכי דין, מוסכניקים, שיפוצניקים, מכונית יד שניה וכו'), וכלה במוצרים. עם כל התפאורה של משרדי מכירות ונציגי מכירות, דירה חדשה היא מוצר שניתן להתמקח עליו, לפעמים אפילו על המחיר, אבל בעיקר על התנאים. סוף סוף זוהי העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר, והמשעבדת ביותר, לרוב המשפחות. אם קנית דירה ולקחת משכנתא קח בחשבון שתחזיר כפליים סכום המשכנתא. קנית דירה במיליון ש"ח. 300 אלף ממקורותיך ו- 700 אלף משכנתא - קח בחשבון שהדירה עלתה לך 1.7 מיליון ש"ח. יש כמה מאמרים טובים מאוד באתר המסבירים לעומק את מורכבות ההסכם. אני אתמקד במספר נקודות שמנסיוני כעורך דין, נחוצות כדי למנוע חיכוכים לא נעימים בעתיד.
הקבלנים, עורכי דינם ונציגי המכירות לא אוהבים את ההערות הללו. צפו להתנגדות עזה.
בשוק כמו בשוק, מי שנתנסה במו"מ בשוק יד שניה או שוק הפשפשים, ישתמש בנסיונו. כלל ראשון אל תראה שאתה להוט או מתרגש. המוכר רואה את זה עליך מיד, הוא בוחן אותך היטב. כמו בשוק כך גם במשרדי המכירות. המוכר/ת המנוסה רואים את בני הזוג וקולטים מיד מי מכתיב את העניינים ומיד מזהים "מאמי זו דירת חלומותיי" , "אבא שלי יעזור לנו לעבור לדירה חדשה" ועוד דיבורים כאלה. מבחינת המוכר אתם 70 אחוז לכודים. הכל תלוי בטיב עמדת המיקוח שלך. אם הקבלן רוצה למכור (וקבלן תמיד רוצה למכור) הוא יבוא לקראתך. אם עומדים אצלו בתור הוא לא יבוא לקראתך.
נקודה 1: אל תתרגשו ואל תפלטו משפטים מסגירים. כנסו ברוגע, תהיה רגועים, ותשדרו: אנחנו בוחנים כמה אפשרויות. אל תסגיר שום מידע (אפילו "הסבתות גרות קרוב ותעזורנה"). תעבירו מסר: יש מספיק דירות ולא יקרה כלום אם לא נצליח לקנות מכם.
נקודה 2: אל תחתום על שום נייר. לפעמים הניירות הללו כוללות קנסות אם לא מגיעים להסכם.קרא בנחת ותתיעץ.
נקודה 3: ברר אם יש היתר בניה.
כעת, אם כבר חושבים לקנות, שימו לב לנקודות הבאות:
נקודה 4: להתנות את מועד הכניסה, קבלת הדירה, בהצגת טופס 4. טופס 4 הוא טופס אכלוס שמשמעותו שהדירה מחוברת לחשמל כדין וכן לביוב וכו' והדירה והבית ראויים למגורים. טופס אכלוס הוא חובת הקבלן, אך לך כרוכש דירה מותר לקבל חזקה על הדירה לפני טופס 4. הקבלן רק ישמח להעביר לך חזקה בדירה לפני טופס 4.
נקודה 5: הבטוחה - הערבות. זה נושא חשוב מאוד - הבטחון לכספכם. כל המאמרים מדברים בצדק על הערבות הבנקאית של חוק מכר דירות וחיוב הקבלן לשאת בהוצאותיו. ראשית, יש להקפיד כי הערבות תהיה תקפה עד שזכות הרוכש תקפה וברורה ורשומה למשל, באדמות מינהל הערבות צריכה להישאר עד לחתימת חוזה חכירה עם המינהל. שנית, להיזהר מסעיף המאפשר לקבלן לבחור או להחליף לבטוחה אחרת. למה זה חשוב? מי שיש לו ערבות בנקאית הולך לבנק לקבלו אם הבניה נכשלה. אבל אם הקבלן הוציא פוליסת ביטוח, הסוכן יכול להגיד: לא מגיע לך (כמו במקרי ביטוח רבים - לך לבית המשפט). יותר נוח להתעסק עם הבנק מאשר חברת ביטוח.
נקודה 6: הסכם הקבלן יכלול הרבה הסתייגויות שההסכם כפוף לשינויים שיבואו מהרשויות או משינויים שהקבלן בעצמו יערוך. זה נשמע סביר למי שגר בישראל...אבל צריך לדעת שאם יש היתר בניה לא צריכים לצפות לשינויים משמעותיים, כי, מה שהוצע לך הרוכש אמור לשקף את מה שקבל היתר. לכן, נחוץ לקבוע באופן פשוט ששום שינוי לא יפגע בדירה כמות שהיא. זאת אומרת מה שקנית לא יקטן ולא ישתנה מהמפרט כתוצאה מהשינויים.
נקודה 7: תיקונים. ההסכמים כוללים מרחב אפשרות רחב לקבלן לבצע תיקונים, כמובן בדירה שקנית וגם אם צריך לעבור דרך דירתך לתקן דירה אחרת. בדרך כלל הקבלן ירצה סעיף אי הפרעה לתיקונים. ראשית, יש לקבוע כי מועד התיקון יתואם ולא שהקבלן בא מתי שהוא רוצה. שנית, תארו לעצמכם שנכנסתם לדירה וכבר גרים חצי שנה. מתברר שיש בעיית צנרת קשה בכל הבניין. צריך להרים רצפות...אבק לא נורמלי. אתם חיים בתוך זה. אם אין סעיף שמדבר על פיצוי או אפילו מגורים תחליפיים אם הדירה לא ראוייה למגורים - יהיה ממש לא נעים ומעצבן.
נקודה 8: השתתפות באחזקת הרכוש המשותף. לוקח לעיתים זמן עד שהבניין מאוכלס ודיירים נכנסים. עד שהבנין ירשם כבית משותף הקבלן עדיין קשור בבניין. לעיתים נמצא כתוב שהדיירים שקבלו את דירותיהם צריכים לשאת בכל עלויות האחזקה. בבניין של 20 דירות, נניח 5 קבלו חזקה. יתר הדירות לא נמסרו או טרם נמכרו. ה- 5 ישלמו את כל העלויות. זה כמובן לא נכון ולא מוצדק ועל הקבלן להשתתף בחלקו כמו כל אחד אחר.
נקודה 9: שעבוד הבנק על הפרויקט. בכל ההסכמים יש התיחסות מפורשת לשעבוד הבנק על הפרוייקט. קבלן קונה קרקע ומתחיל לבנות - והוא לוקח הלוואות בבנק למימון הבניה. הבנק שמלווה לקבלן קודם לך הרוכש. אתה הרוכש בא אחריו. ראשית, יש להקפיד לשלם לקבלן אך ורק בהפקדה לחשבון הבנק של הפרוייקט שמצויין בהסכם. שנית, יש לעמוד על כך שהבנק שמממן את הקבלן יתן לרוכש מכתב החרגה לאחר שהרוכש שילם את כל מה שהיה צריך לפי ההסכם. למה זה נקרא החרגה? כי לבנק יש שעבוד על הבניין לפני הרוכש ולכן צריך הבנק לכתוב לרוכש: מאחר ששילמת הכל (דרך חשבון הפרוייקט) הדירה שלך נמצאת מחוץ לשעבוד שלי - והיא שלך. יש לא מעט ויכוחים על ניסוח דוגמאות המכתבים הללו.
נקודה 10: אם הקבלן או יזם בונה ע"י אחרים ורוצה לקבוע שקבלן המשנה אחראי לבניה - עמוד על זה שהמוכר אחראי גם הוא.
ולסיום שתי תובנות הטובות לכל הסכם: שהניסוח יהיה מובן וברור לילד בן 17, ושאין חזרות על אותו עניין. אנחנו עם הספר מלומד בפלפולי משפט, עם הרבה עורכי דין ושופטים חכמים - כל משפט מפותל או חזרה על אותו עניין מהווה שאלה פרשנית, למה הייתה הכוונה ומכאן ואילך זו הפכה להיות שאלה משפטית....
לא מיצינו את הכל. הנקודות שהעלינו לא פוגעות בקבלן ונועדו ליצור הסכם מאוזן והוגן - קבלן שרוצה למכור יתייחס לזה בכבוד. יש אחרים שיתנגדו בעוז ויטיחו בכם: העו"ד לא מבין כלום, הוא לא חי בישראל, בטח למד משפטים באלסקה, ככה לא תקנה דירה בחיים, הכל שטויות ותקבלו את הדירה כמו כולם, זה בלה בלה של עורכי הדין, ועוד ועוד. לא להיבהל. בהצלחה.
